Кто есть кто на рынке аренды

- Судя по уровню дохода, денег в основном хватает на покрытие базовых потребностей - питание и одежду, покупка бытовой техники затруднительна. Среди опрошенных 43,5% - наемные работники в частном секторе, - рассказывает социолог организации «Исследовательские решения» Салтанат Оразбекова.

Опросы показали, что арендатором квартир чаще всего является женщина в возрасте 18-45 лет казахской национальности. Арендаторы женщины в возрасте 31-45 лет (55,6%) обычно замужние, их доходов хватает на все, кроме дорогих приобретений. Среди них чаще всего наемные работники и частные предприниматели.

Риелторами же работают зачастую женщины средних лет, самозанятые. Для 66,7% собственников сдача в аренду квартиры дополнительный доход, для 24,2% доход от аренды - основной.  

Также опрос показал, что среди арендаторов много представителей так называемых социально незащищенных слоев населения, а также молодые семьи, студенты, внутренние мигранты и трудовые мигранты из стран Центральной Азии.

Согласно опросу, обычно жилье ищут на сайте krisha.kz, а также через знакомых и родственников. К услугам прибегают те квартиросъемщики, которые длительное время проживают в арендованных квартирах.

Наиболее востребованы услуги риелторов в:

- Астане (73,7%);
- Алматы (56,3%);
- Караганде (50,7%).

Реже всего услугами риелторов пользовались арендаторы из Павлодара - 15% и Атырау - 13,7%.

Главной проблемой в поиске квартир арендаторы и арендодатели назвали непрофессиональные услуги риелторов. Риелторы же считают, что основная проблема в том, что ни арендаторы, ни арендодатели не хотят платить за их услуги.

- При поиске квартир арендаторы сталкиваются с дискриминацией. Примерно 38% семей с маленькими детьми отказывают в сдаче квартиры, 19,8% - отказывают в сдаче без объяснения причин, более 12% - отказывают из-за домашних животных, 12,8% - отказывают из-за отказа платить депозит, - говорит Салтанат Оразбекова.

Одиноким тоже приходится нелегко. В сдаче жилья в аренду отказывают 9,6% одиноких мужчин и 8% одиноких женщин. 3,2% арендаторам отказывают по причине национальности и 6,4% жителям из сельской местности.

Риски

Интересно, что для квартиросъемщиков наличие договора аренды является не обязательным. Лишь для 51,1% опрошенных документ нужен. Кроме того, квартиросъемщики готовы мириться со сломанной мебелью и сантехникой.

Почти для 40% собственников квартир повышение цены наряду с остальными требованиями является обязательным условием, выдвигаемым к арендаторам. 25,5% из опрошенных могут повысить стоимость аренды в любое время по своему желанию; 20,9% требуют предоплату за несколько месяцев вперед.

77,1% арендодателей не ставят в качестве обязательного условия внесение квартиросъемщиком депозита. Более 30% арендодателей требуют внесения депозита в обязательном порядке.

70% арендодателей при сдаче жилья не требуют внесения предоплаты за несколько месяцев вперед. 72,3% квартиросъемщиков при аренде жилья не сталкивались с необходимостью внесения предоплаты за несколько месяцев. 21,2% арендаторов вносили предоплату за 2 месяца, 7% арендаторов сталкивались с фактами, когда у них требовали оплату более чем за 2 месяца вперед.

В марте-апреле 2022 года 86,4% квартиросъемщиков не сталкивались с проблемой досрочного выселения. Возможно, из-за мобилизации россиян к концу лета цифры изменились. 13,6% респондентов-арендаторов сталкивались с досрочным выселением, и 42,2% из них считают, что выселение было незаконным.

Несовершенство законодательной базы

Эксперт «Фонда развития парламентаризма в Казахстане», юрист-конституционалист Мереке Габдуалиев представил юридический анализ национального законодательства, касающегося частного арендного рынка жилья.

По его словам, анализ национального законодательства арендного рынка жилья показал, что он в большей степени защищает интересы арендодателя, нежели арендатора.

- Согласно п. 2 ст. 601 Гражданского кодекса РК, договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме. Но, как показывает практика, условия о заключении договора найма жилища в письменной форме зачастую не исполняются. А при дефиците арендного жилья, особенно в периоды повышенного спроса, арендодатели зачастую не заключают письменного договора и взимают арендную плату наличными, - рассказывает юрист-конституционалист.

В соответствии с п. 6 ст. 546 ГК РК, в случае существенного нарушения нанимателем сроков внесения платы за пользование имуществом наймодатель вправе потребовать от него досрочного внесения платы в установленный наймодателем срок. При этом наймодатель не вправе требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.

- С одной стороны, в данной норме закрепляется своего рода гарантия от злоупотреблений по взиманию платы более чем за два срока подряд, но с другой - на практике сохраняются случаи, когда арендодатели взимают арендную плату за 6 месяцев вперед. А согласно п. 6 ст. 546 ГК РК арендодатель вправе требовать оплаты хотя бы за два месяца, то есть не более чем за два срока, - говорит Мереке Габдуалиев.

По его словам, арендодатели зачастую запрашивают арендную плату за два месяца вперед, а некоторые требуют предоплату за шесть месяцев вперед, нарушая вышеуказанную статью. Примечательно, что такое нарушение закона арендодателем никак не позволяет привлечь его к какой-либо юридической ответственности.

- Если же арендатор отказывается от заключения договора с предоплатой за шесть месяцев, то с ним просто не заключается такого договора, и жилье сдается другому лицу на этих условиях. Получается, нормы Гражданского кодекса защищают именно арендодателя, - говорит эксперт.

По его словам, на практике также применяется так называемый «депозит», когда арендодатель требует от арендатора помимо арендной платы внести дополнительный платеж в счет обеспечения исполнения своих обязательств со стороны арендатора, мотивируя это тем, что в процессе аренды жилья арендатор может причинить какой-либо ущерб имуществу. Но в законодательстве, как отмечает юрист, такой вид обеспечения обязательства прямо не закреплен.

- Арендодатели используют депозит, по сути, завуалированно обходя норму п. 6 ст. 546 ГК РК. Более того, в п. 2 ст. 380 ГК РК прямо закреплено, что «стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством». Законодательство не устанавливает максимальные пределы цен на аренду жилья в частном жилищном фонде. Более того, согласно п. 3 ст. 546 ГК РК условия о неизменности арендной платы не чаще одного раза в год, зачастую не соблюдаются, а наниматели не обращаются в суд в защиту своих прав, предпочитая поиск нового жилья либо соглашаясь оплачивать повышенную арендную плату, - говорит Мереке Габдуалиев.

Что делают риелторы

По словам Мереке Габдуалиева, термин «риелтор» в законодательстве Казахстана отсутствует, а риелторская деятельность не требует лицензирования, хотя является специфической и требует особой подготовки с точки зрения защиты имущественных прав граждан.

- Пользуясь своим привилегированным положением, особенно в периоды высокого спроса на жилье, риелторы часто включают в договоры такие условия, которые невыгодны для потенциальных арендаторов. Например, в договор включаются условия, что в случае заключения договора аренды либо купли-продажи между родственниками или знакомыми обратившихся лиц в обход риелтора после показа жилья стороны обязаны уплатить достаточно высокий штраф, - рассказывает Мереке Габдуалиев.

Он считает, что профессия риелтора и договор риелторских услуг требуют своего отдельного правового регулирования и закрепления условий на законодательном уровне.

- Деятельность риелтора требует лицензирования, сами риелторы должны иметь высшее юридическое образование и стаж работы по соответствующей специальности не менее двух лет, а также отсутствие судимости. Нужно законодательно закрепить запрет на включение в договор штрафных санкций для лиц, обратившихся за услугами риелтора, в размерах, не превышающих 5 МРП. Также установить право граждан обращаться в уполномоченный орган по защите прав потребителей в целях обжалования действий риелторов, - считает юрист.

Лучший международный опыт

Эксперт Фонда развития парламентаризма в Казахстане, эксперт-аналитик в области международного и национального права, PhD Fellow, советник министра юстиции РК, член общественного совета при МИД РК Лилия Испенбетова осветила международный опыт и лучшие практики по вопросам арендного жилья зарубежных стран, в частности: США, Германии, Франции, Новая Зеландии, Великобритании, Южная Кореи и Нидерландов, который позволил понять несовершенство нашей практики по вопросам арендного жилья.

- Первая рекомендация в отношении опыта США к нашей практике к нашему законодательству, это разработка отдельного закона, который бы регулировал процесс аренды жилья в Казахстане. В США интересным моментом выступает детализированное регулирование обязательств арендатора и арендодателя, - отметила Лилия Испенбетова.

Согласно проведенному исследованию, в начале аренды в США от всех арендаторов может потребоваться внести гарантийный депозит, но он ограничен размером не более одной арендной платы за месяц. При этом домовладелец должен вернуть гарантийный депозит арендаторам квартир в течение 14 дней после выезда. Если арендодатель вычтет какую-либо сумму из гарантийного депозита на возмещение ущерба, он должен предоставить подробную «квитанцию» с описанием ущерба и его стоимости. Если арендодатель не предоставит эту квитанцию в течение 14 дней после выезда арендатора, он должен вернуть весь гарантийный депозит, независимо от наличия ущерба.

В США также считается незаконным отказывать в продаже или аренде после того, как сделано добросовестное предложение, или отказывать вести переговоры о продаже или аренде, или иным образом делать недоступным или отказывать в предоставлении жилища любому лицу из-за расы, цвета кожи, религии, пола, семейного положения или национального происхождения.

Интересно, что в Грузии в законе «О справедливом жилище» тоже предусмотрены подобные нормы. Дискриминация по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения при продаже, аренде или рекламе жилья, при оказании брокерских услуг или при наличии жилой недвижимости или сделок, связанных с недвижимостью, просто запрещена.

Во Франции, по словам Лилии Испенбетовой, дискриминация при аренде жилья тоже запрещена на законодательном уровне. Там нельзя писать в объявлении «только для французов», «только для арабов», «только для белых» или «только для черных» - это считается расизмом и дискриминацией.

В Германии есть государственная база данных арендодателей со статистикой и показателями арендной платы, контролируемая местными властями и утверждаемая ассоциациями арендодателей и арендаторов. В контракте аренды может быть прописано поэтапное повышении арендной платы, индексация. В этой стране также предусмотрен депозит при аренде жилья, который не должен превышать трех месячных арендных платежей.

В Нидерландах законом об аренде предусмотрена «матрица баллов». Это баллы за площадь, положение, качество и условия жилья. Максимальная арендная плата взимается за общее количество баллов.

- Что касается дискриминации аренды жилья. У нас такой отдельной нормы нет. Не регулируется данный вопрос. В Кодексе США квалификация и случаи дискриминации. Я считаю, что данная норма должна быть в Республике Казахстан, потому что зачастую мы видим объявления об аренде жилья, которые напрямую дискриминируют по национальным признакам. Опыт Германии и США показывает необходимость нормативного регулирования вопросов аренды, - считает Лилия Испенбекова.

Правительству Казахстана приготовиться

В завершении встречи эксперты рекомендовали создать отдельный нормативный правовой акт, регулирующий договоры аренды жилья между арендодателем и арендатором.

- Мы намерены обратиться к президенту и в правительство, в Министерства индустрии и инфраструктурного развития с целью создания рабочей группы по подготовке проекта Кодекса о жилищных отношениях, которая бы рассмотрела включение предложений институтов гражданского общества в жилищное законодательство.

Например, в Таджикистане и Кыргызстане работают кодексы, где отдельные нормы носят прогрессивный характер. Обращение в правительство уже подготовлено и будет начат сбор подписей от гражданского сектора и населения, заинтересованного в улучшении жилищных отношений, чтобы право на жилье рассматривалось в контексте права, а не коммерческих интересов отдельных собственников жилья, - подытожила президент Фонда развития парламентаризма в Казахстане Зауреш Батталова.

Автор: Венера Касумова
Источник: Malim.kz